Verbilligte Vermietung: Interessante Steuerspar-Chancen für Angehörige

Drei Fallgruppen sind steuerlich bei der Vermietung von Wohnungen zu unterscheiden

In Paragraf 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes ist geregelt, wie vorzugehen ist, wenn eine Immobilie zu Wohnzwecken überlassen wird. Beträgt das Entgelt für die Überlassung weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Ein Werbungskostenabzug ist nur möglich, soweit die Überlassung entgeltlich erfolgt.

Beispiel 1: Die ortsübliche Marktmiete beträgt monatlich 1.000 Euro. Die Wohnung wird für 400 Euro vermietet.

Lösung 1: Da das Entgelt weniger als 50 Prozent beträgt (nämlich 40 Prozent), können die Werbungskosten nur anteilig angesetzt werden. Die Aufwendungen sind nur zu 40 Prozent abzugsfähig.

Beträgt das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung generell als entgeltlich.

Beispiel 2: Die ortsübliche Marktmiete beträgt monatlich 1.000 Euro. Die Wohnung wird für 700 Euro vermietet.

Lösung 2: Da das Entgelt mindestens 66 Prozent beträgt (nämlich 70 Prozent), können die Werbungskosten in voller Höhe angesetzt werden. Die Aufwendungen sind zu 100 Prozent abzugsfähig.

Tipp: Das eröffnet interessante Gestaltungsmöglichkeiten bei der Vermietung an nahe Angehörige (zum Beispiel an studierende Kinder). Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist dabei, dass das Vereinbarte auch tatsächlich umgesetzt wird. Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, ist insbesondere darauf zu achten, dass die vereinbarte Warmmiete pünktlich gezahlt wird, am besten per Dauerauftrag. Barzahlungen sind nicht zu empfehlen. Zudem sollten die Betriebskosten korrekt und zeitnah abgerechnet werden.

Eine Besonderheit gilt, wenn die vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent, aber nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In diesem Fall ist eine Berücksichtigung in voller Höhe nur möglich, wenn die Totalüberschussprognose positiv ist. Wenn der Vermieter also nachweisen kann, dass er – zumindest über einen längeren Zeitraum betrachtet – einen Überschuss aus der Vermietung erzielt. Ansonsten können die Aufwendungen lediglich anteilig entsprechend dem Verhältnis zwischen der vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete abgesetzt werden.

Beispiel 3: Die ortsübliche Marktmiete beträgt monatlich 1.000 Euro. Die Wohnung wird für 600 Euro vermietet.

Lösung 3: Da das Entgelt zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt (nämlich 60 Prozent), können die Werbungskosten nur dann in voller Höhe berücksichtigt werden, wenn die Totalüberschussprognose positiv ist. Ist dies nicht der Fall, werden die Aufwendungen nur zu 60 Prozent anerkannt.

Achtung: Die Vereinfachungsregelung kommt nur in Betracht bei der Überlassung von Wohnungen zu Wohnzwecken. Wohnung ist eine Zusammenfassung von nicht notwendig abgeschlossenen Räumen, die das Führen eines selbständigen Haushalts ermöglicht.

Bei Überlassung nur einzelner Räume gilt die Vorschrift hingegen nicht. Und ebenfalls nicht bei Luxuswohnungen (ab 250 Quadratmeter oder bei aufwändiger Gestaltung und Ausstattung). Hier muss nach Ansicht der Finanzverwaltung in jedem Fall eine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht zu erfolgen.

Tipp: Die ortsübliche Miete sollte in regelmäßigen Abständen überprüft werden. In den Mietvertrag kann eine Mietanpassungsklausel aufgenommen werden, dass die Miete stets mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen soll.

Bei der Steuererklärung für 2020 gelten noch die alten Regeln

Bei den Steuerveranlagungen bis einschließlich des Jahres 2020 ist nur die Grenze von 66 Prozent zu beachten. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsübliche Marktmiete, sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig (zum Beispiel 70 Prozent Miete = 100 Prozent Werbungskosten). Verlangt der Vermieter weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist nur der entsprechende Anteil der Aufwendungen abziehbar (zum Beispiel 40 Prozent Miete = 40 Prozent Werbungskosten). Auf die Totalüberschussprognose kommt es bis 2020 nicht an.

Die Absenkung der Grenze ab 2021 auf 50 Prozent haben wir dem Jahressteuergesetz 2021 zu verdanken. Angesichts des hohen Mietniveaus in Deutschland soll so verhindert werden, dass sich Vermieter aus steuerlichen Gründen zu Mieterhöhungen gezwungen sehen.

Erfreuliche Sonderregelung der Finanzverwaltung bei coronabedingtem Verzicht auf Miete

Während der Corona-Krise sind einige Vermieter ihren Mietern in einer finanziellen Notsituation entgegengekommen und haben auf die Mietzahlung zeitlich befristet ganz oder teilweise verzichtet. Erfreulicherweise hat die Finanzverwaltung klargestellt, dass dies grundsätzlich nicht zu einer Veränderung der vereinbarten Miete führt. Der Erlass der Miete hat folglich keine Auswirkungen auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses im Rahmen des Paragrafen 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes.

Beispiel 4: Die ortsübliche Marktmiete beträgt monatlich 1.000 Euro. Die Wohnung wird für 700 Euro vermietet. Der Mieter kann im Februar und März 2021 die Miete nicht zahlen. Der Vermieter erlässt ihm die Miete.

Lösung 4: Es ist nach der Klarstellung der Verwaltung nur auf die vereinbarte Miete von 700 Euro abzustellen. Der Erlass der Miete bleibt außen vor. Da das vereinbarte Entgelt mindestens 66 Prozent beträgt (nämlich 70 Prozent), können die Werbungskosten in voller Höhe angesetzt werden. Die Aufwendungen sind zu 100 Prozent abzugsfähig. Und zwar auch in den Monaten Februar und März 2021, in denen keine Miete gezahlt wurde.

Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete

Es ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten. Es ist also die Bruttomiete beziehungsweise Warmmiete maßgeblich.

Einzubeziehen sind insbesondere die Grundsteuer sowie die Kosten für: Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und Hauswart. Außen vor bleiben die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.

Tipp: Dies ist vorteilhaft, wenn – wie häufig in der Praxis – zwar die Kaltmiete reduziert wird, die Nebenkosten vom Mieter aber in voller Höhe gezahlt werden.

Ist die ortsübliche Miete nicht bekannt, muss sie geschätzt werden. In der Regel erfolgt die Schätzung auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels. In Ausnahmefällen können auch davon abweichende Vergleichsmieten herangezogen werden.

Tipp: Enthält ein Mietspiegel – wie üblich – Bandbreiten für vergleichbare Wohnungen, kann der unterste Wert herangezogen werden. Es ist also nicht etwa der Mittelwert maßgeblich.

Vorsicht Falle: Bei der Überlassung von möblierten und teilmöblierten Wohnungen ist grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen. Das gilt jedoch nur dann, wenn sich die Erhöhung aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ableiten lässt. Eine Ermittlung auf andere Weise (zum Beispiel auf Basis der Abschreibung für die überlassenen Möbel oder durch den Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags) darf das Finanzamt nicht verlangen.

Die Sonderregelung gilt nur bei der Überlassung zu Wohnzwecken

Paragraf 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes gilt nur, wenn Immobilien zu Wohnzwecken überlassen werden. Werden hingegen Gewerbeflächen verbilligt überlassen, muss grundsätzlich immer eine Aufteilung in einen unentgeltlichen und entgeltlichen Anteil erfolgen. Die Aufwendungen, die auf den unentgeltlichen Anteil entfallen, können steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Tipp: Der Bundesfinanzhof geht bei einer Vermietung gewerblich genutzter Immobilien erst dann von einer teilentgeltlichen Nutzungsüberlassung aus, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als ein Viertel unter der ortsüblichen Marktmiete liegt. Eine Abweichung von bis zu einem Viertel ist steuerlich unbeachtlich.

Lassen sich bei gewerblich genutzten Immobilien vergleichbare Objekte nicht finden, muss ein erfahrener und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauter Sachverständiger – zum Beispiel ein Makler – beurteilen, welche Miete er für angemessen hält.

Berücksichtigung künftiger Umstände bei Totalüberschussprognose

Bei einem Entgelt zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete setzt der vollständige Werbungskostenabzug voraus, dass die Totalüberschussprognose positiv ist. Dabei ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren abzustellen.

Tipp: Es sind nicht nur solche Umstände einzubeziehen, die bereits bei dem Beginn der Vermietung vorgelegen haben. Es können vielmehr auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen berücksichtigt werden. Beispielsweise Maßnahmen des Steuerpflichtigen als Reaktion auf hohe Verluste, mit dem Ziel, die Einnahmen künftig zu erhöhen.

Veränderungen sind allerdings nur zu berücksichtigen, wenn sie im maßgeblichen Veranlagungszeitraum bereits objektiv erkennbar angelegt sind. Bei der Ermittlung der zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind sie dann ab dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, in dem sie sich voraussichtlich erstmals auswirken werden.